大阪の賃貸マンションです。

家主は家賃を下げないのは、家賃を下げるほど価値が下がっていないと判断したからであって、
それに対し入居者さんが「この家賃で住む価値なし」と思えば、別のところをお探しになってはいかがですか？

賃貸契約は契約です。
契約自由の法則により、社会通念上あまりにも悪質とみられたり、よっぽど周辺相場とかけ離れていなければ
家主も借主さんの一方的な請求によって、家賃を下げなければならないわけではありません。

そんなこと言ってたら、家賃は借主さんの言い値になっちゃうでしょ。
賃貸物件はタダで維持しているわけではないんですよ。

調停なんて、ムダだと思いますけれど。

管理会社の言う「適正」はそこまであてにならないので、書いてある範囲で判断しますが...
それでもおそらく減額は厳しいと思います。
住んでいるご本人が、諸事情を考慮した上で「若干高い」というレベルの相場であれば、
調停によって一方的に賃料を下げる様な形の判決はおそらく出ません。
更新期日までに書類を出さなくても、「法的」には問題無く、自動更新の扱いですし、
賃料に納得が行かなければ、供託などの手もあるのでしょうが、あくまで「法的」な話です。
生活の拠点となる住居でその様な事をしても住み心地が良く無くなるだけな気はします。
①に関しては、確かにクロスなどの耐久年数は過ぎていますから、
交換を求めるのは構わないと思いますが、賃料減額の為の材料としては弱いです。

お力になりたく書き込みましたが、正直私も不動産やってますが、
同じケースであれば、絶対に下げないかと思います。